Домой / Аналитика / Десять крупнейших банкротств среди российских застройщиков жилья

Десять крупнейших банкротств среди российских застройщиков жилья

Через месяц – с ноября 2017 года – в России начнет работать Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства – компенсационный фонд, призванный защитить россиян, решивших приобрести жилье в новостройке, от финансовых проблем застройщика. Предполагается, что фонд поможет в случае возникновения трудностей у девелопера достроить дом или выплатит компенсацию за неполученное жилье. До этого в нашей стране не один и не два раза происходили случаи замораживания строек и появления обманутых дольщиков. Специально Рейтинговое агентство строительного комплекса (РАСК) подготовило десятку крупнейших банкротств среди девелоперов жилья в РФ, а эксперты рассказали, что послужило их причиной.

Первые из последних

Почти 40 тысяч человек пострадали в России из-за крупнейших банкротств застройщиков за последние 10 лет, свидетельствуют результаты исследования РАСК.

Согласно выводам РАСК, “лидером” в печальном рейтинге девелоперов-банкротов на рынке жилья является группа “СУ-155”, из-за финансовых проблем которой в число пострадавших соинвесторов попали 30 тысяч человек. В настоящее время завершением объектов компании занимается банк “Российский капитал”, который должен закончить достройку домов в 2018 году.

На втором месте в перечне крупнейших банкротств застройщиков, следует из материалов рейтингового агентства, находится Mirax Group бизнесмена Сергея Полонского, а на третьем – малоизвестное ООО “Трансфорт”, не достроившее ЖК “Высокие Жаворонки” в Одинцовском районе Подмосковья. Из-за проблем этих компаний не смогли вовремя получить жилье 1 тысяча и 1,5 тысячи человек соответственно.

В пятерку самых крупных за последние 10 лет застройщиков-банкротов также попали ГК “Небоскреб ГБ”, известное своим жилым комплексом “Ново-Никольское” в новой Москве (пострадали 800 дольщиков), и УК “Премьер девелопмент” (пострадали 1 тысяча дольщиков).

Наконец, в топ-10 крупнейших банкротств среди девелоперов жилья по версии РАСК оказались такие компании, как АО “Алеутстрой” (бывшая группа “Жилищный капитал” – 1 тысяча дольщиков), ООО “Мособлжилстрой Девелопмент” (2 тысячи дольщиков), ЗАО “СФК Реутово” (1 тысяча дольщиков) и ООО “Сабидом-инвест” (77 тысяч квадратных метров, 1 тысяча дольщиков). Все они работали в Подмосковье – в Реутове, Одинцовском, Раменском и Солнечногорском районах.

Единственным жилым застройщиком, попавшим в список крупнейших банкротов и не представляющим московский регион, стало ООО “Солнечная долина”. От финансовых проблем этой компании, по данным РАСК, проблем пострадало 600 дольщиков. 

 

Крупнейшие банкротства среди девелоперов жилья в России за последние 10 лет
№  Компания Объем портфеля, тыс. кв. м.  Объекты Пострадало дольщиков / пайщиков Статус
1 СУ-155 2 100 145 домов в 14 регионах РФ 30 000 Финансированием достройки занимается банк “Российский капитал”, планируется завершение строительства всех объектов к концу 2018 года. Из 145   домов 70 уже достроены, а 15 домов в Подмосковье переданы другому застройщику. В Калининградской и Владимирской областях строительство закончено полностью. 
2 Mirax Group (“Поток”) 920 ЖК “Кутузовская миля” (ЖК “Квартал “Триумфальный”), ЖК “Рублевская ривьера”, ЖК “Well House на Дубровке” (“Дубровская слобода”, ЖК “Миракс парк” в Москве 1000 Завершением строительства ЖК “Кутузовская миля” занимается ЗАО “ФЦСР”, планируется передача объекта дольщикам до марта 2019 года
3 ООО “Трансфорт” 251 ЖК “Высокие Жаворонки” в Одинцовском районе Московской области 1500 Объект передан компании “СУ-22”
4 ГК “Небоскреб ГБ” 175 ЖК “Ново-Никольское”, ЖК “Солнечный” в ТиНАО Москвы 800 Сбербанк открыл финансирование работ по достройке трех многоквартирных домов (№№ 7, 8, 9) I этапа первой очереди строительства ЖК “Ново-Никольское”
5 УК “Премьер девелопмент” 121 ЖК “Лебединое озеро”, Солнечногорский район Московской области 1000  
6 АО “Алеутстрой” (ГК “Жилищный капитал”) 117 ЖК “Гусарская баллада” в Одинцовском районе Московской области 1000 Объект передан ГК “Инград”, завершение планируется в 2018 году. 
7 ООО “Солнечная долина” 110 Коттеджный поселок “Дубрава” в Валжском районе Самарской области  600 В отношении компании 4 октября 2016 года введена процедура наблюдения, временным управляющим утверждена Костарева Светлана Владимировна. В настоящее время идет поиск нового инвестора для завершения строительства. Министерство строительства Самарской области достигло принципиальной договоренности с потенциальным инвестором по вопросу строительства электрической подстанции на территории поселка Заярье, что позволит обеспечить поселок коммуникациями и сделает площадки, с точки зрения ведомства, более привлекательной для достройки. 
8 ООО “Мособлжилстрой Девелопмент” 81 ЖК “Родники” в Раменском районе Московской области 2000  
9 ЗАО “СФК Реутово” 79 ЖК “Некрасовский”, ЖК “Южная звезда” в Балашихе в Московской области 1000 Объекты достроены ФСК “Лидер”
10 ООО “Сабидом инвест” 77 ЖК “Белый город”, “Немецкая деревня” в Солнечногорском районе Московской области 1000 ЖК “Белый город” передан Urban Group, завершение строительства планируется в 2018 году. В ЖК “Немецкая деревня” Urban Group выступает в роли технического заказчика и генерального подрядчика проекта, а также оказывает дольщикам помощь в разработке архитектурной концепции, проектировании и организации продаж.

Источник: данные РАСК, Москомстройинвеста, Urban Group, “Инград”, банка “Российский капитал”, администрации Губернатора Самарской области.администрации Губернатора Самарской области.

Страхование, которое не страхует

Материалы рейтингового агентства свидетельствуют, что лишь половина крупнейших девелоперов-банкротов в России страховало свои риски – многие проблемные застройщики оказались в сложной ситуации еще тогда, когда законодатель не обязал их это делать. 

При этом в случае с “СУ-155” речь шла, по сути, о страховании у самого себя: страховщиком самого известного проблемного застройщика страны была ССГ – компания, аффилированная с основным владельцем “СУ-155” Михаилом Балакиным. В пресс-службе банка “Российский капитал” рассказывают, что группа продавала квартиры дольщикам по 19 различным схемам в обход требований 214-ФЗ.

“Но и в случаях, когда застройщики действовали в рамках 214-ФЗ, дольщики оказались не защищены: страховые компании, которые страховали ответственность застройщиков ГК “СУ-155”, лишились лицензии ещё до передачи проекта “РосКапу”, – сетуют в банке.

“Механизм страхования застройщиков в глобальном смысле не заработал так, как предполагалось при его создании. Несмотря на достаточно понятную схему страхования и выплат в случае возникновения страховых случаев, на практике застройщики и дольщики получили весьма непростой механизм: крупные страховые компании не изъявляли желания страховать ответственность застройщиков из за угрозы крупных убытков и предлагали достаточно высокие тарифы. Мелкие страховые организации могли обеспечить низкий тариф, но не могли обеспечить качественный андеррайтинг и урегулирование убытка, поскольку сами не имели достаточных страховых резервов”, – сетует директор юридического департамента ГК “Инград” Артем Азизбаев. 

Управляющий партнер компании “Метриум Групп” Мария Литинецкая констатирует, что сложилась ситуация, при которой в России “не самые надежные застройщики обращались к не самым надежным страховым компаниям”. “Начинались многолетние судебные тяжбы, на время которых стройка замораживалась, а люди оставались без денег и квартир”, — вспоминает эксперт.

В свою очередь в Ассоциации застройщиков Московской области называют рынок страховых услуг для девелоперов жилья “труднопрогнозируемым”. “Ежегодно менялась тарифная политика страховых операторов, регулярно пересматривались формулы расчетов. Частые случаи банкротства страховых компаний тоже не добавляли оптимизма”, – отмечают в ассоциации. 

Сегодня, по данным АИЖК и Минстроя, страховые компании собрали у застройщиков жилья порядка 20 миллиардов рублей страховых взносов, но при этом случаи компенсационных выплат единичны.

“Как показала практика, за все время существования 214-ФЗ ни одна страховая компания не выплатила компенсаций за те недостроенные объекты, которые она застраховала”, — подчеркивают в пресс-службе Фонда защиты дольщиков.

Несовершенным, как подчеркивает Литинецкая, является и сам механизм страхования риска по новостройке, когда страховым случаем считается банкротство девелопера, причем на этапе введения конкурсного производства. “Между просрочкой сдачи объекта и начала суда о банкротстве может пройти несколько лет. Поэтому страховые деньги уже неспособны изменить ситуацию к лучшему, а проект превращается в долгострой”, – констатирует она.

Эту позицию поддерживает и директор по информационной политике и PR компании Urban Group Яна Максимова. “По нашей оценке, в резерве страховых компаний постоянно находились не более 2-3 миллиардов рублей, чего явно недостаточно”, – подсчитывает она.

Как подытоживает генеральный директор РАСК Николай Алексеенко, рынок страхования в России объектов жилого строительства так и “не сложился как таковой”. “Были сформированы лишь узкопрофильные страховые компании, объемы которых не могли покрывать потенциальных обязательств”, – констатирует он.

Кто виноват?

Ошибки в финансовом планировании, ухудшение финансового положения застройщика – это самые частные причины банкротств среди девелоперов, которые называет в своем рейтинге РАСК. Исключение в рейтинге одно: в случае с группой “Небоскреб ГБ”, когда проблемы у застройщика появились из-за конфликта соучредителей.

“Причины возникновения долгостроев могут быть разные, – соглашается директор по стратегическому развитию ФСК “Лидер” Павел Брызгалов (достроила ЖК “Некрасовский”, ЖК “Южная звезда”). – Однако основной причиной все-таки является неверно простроенная финансовая модель бизнеса, в результате чего у застройщика банально не хватает денег на строительство объекта”. 

А вот Максимова считает, что  проблемы у застройщиков жилья индивидуальны, и каждую ситуацию следует рассматривать отдельно. Например, в случае с компанией “Сабидом”, вместо которой Urban Group занимается завершением строительства ЖК “Белый город”, в причинах банкротства разбирается прокуратура Московской области в рамках уголовного дела. РАСК аккуратно описывает такие ситуации как “нецелевое расходование денег”. Неудивительно, что по трем строительным компаниям, оказавшимся в десятке крупнейших банкротов, напротив статуса проекта стоит пробел – судьба их недостроенных жилых комплексов, увы, по-прежнему под большим вопросом.

Правда, утверждает ряд собеседников, далеко не всегда во всем виноват недобросовестный или плохо считающий застройщик. 

Например, в Ассоциации застройщиков Московской области (напомним, именно в Подмосковье работали 6 из 10 девелоперов попавших в топ-10 крупнейших банкротов) говорят, что сложности у строительных компаний, как правило, вызваны высокими ставками по кредитам, большой нагрузкой по строительству социальных объектов и “невероятно высокой” платой” за изменение вида разрешенного использования земли. 

А Литинецкая и вовсе напоминает, что одной из главных характерных черт текущей рецессии на рынке жилья стала “миграция” покупателей жилья из одних регионов в другие. 

“Если до кризиса на Подмосковье приходилось 81% заключенных в столичном регионе договоров долевого участия, а на Москву – 19%, то по итогам первого полугодия 2017 года соотношение изменилось. Теперь на столицу приходится 35% спроса, а на Московскую область – 65%. Поскольку цены в Москве снизились, объем предложения вырос не только количественно, но и претерпел качественные изменения (появились квартиры евроформата и студии с доступным бюджетом покупки). Это вызвало отток покупателей из области в столицу. В Московской области спрос практически не растет с начала кризиса, именно поэтому финансовая устойчивость многих проектов пошатнулась”, – утверждает она. 

Спасет ли всех компенсационный фонд

Все эксперты считают, что механизм страхования рисков в компенсационном фонде, который начнет работать в России с ноября, является для покупателей новостроек лучшей защитой. Есть, однако, один нюанс: некоторое время в стране будет действовать переходный период, в течение которого можно будет купить и квартиры, защищенные компенсационным фондом, и квартиры, чьи риски застрахованы. 

Разница в том, когда начались первые продажи в доме: если до ноября, то проект страхуется, если после – то защищается Фондом защиты прав дольщиков. 

В самом фонде свою будущую работу описывают так: “Действие механизмов в целом будет похоже на работу Агентства по страхованию вкладов в банковской сфере. При этом у фонда, помимо предусмотренных законом выплат, в арсенале инструментов имеется возможность принятия решений о достройке проблемных объектов. Дольщик получает гарантию, что жилье, в которое он вложил свои деньги, будет построено. В крайнем случае, он получит обратно инвестированные средства”.

Представитель фонда надеется, что создание организации позволит снять опасения граждан в отношении покупки строящегося жилья и дополнительно оживит спрос на рынке жилья в России. При этом, по его словам, с учетом строительного цикла в стране в 2-3 года, первые проблемные объекты, по которым фонд будет гарантировать помощь, появятся уже после аккумулирования на его счетах достаточного объема средств.

“Компенсационный фонд – более действенная мера по защите прав дольщиков по сравнению со страхованием, которое не могло в полной мере компенсировать риски при наступлении страхового случая. Суммы же, собранной уже за первый год существования фонда, по оценкам Urban Group, хватит, чтобы компенсировать затраты дольщикам при банкротстве сразу нескольких средних региональных застройщиков”, – рассуждает Максимова.  

В Ассоциации застройщиков Московской области считают, что уверенно санировать проблемные объекты фонд сможет, начиная с третьего года существования, то есть в 2020 году. “Устойчивость рынка первичного жилья в непростых экономических условиях – вот основной смысл этого нововведения. В результате создания компенсационного фонда застройщик перестанет быть зависим от страховых компании и от изменений тарифов, поскольку взносы будут взиматься единожды и за весь период действия ДДУ”, – подчеркивает представитель объединения. 

Он также добавляет, что преимуществом механизма фонда, безусловно, является то, что его задачей станет не столько санация недобросовестных компаний, сколько завершение строительства проблемных объектов и контроль за передачей квартир дольщикам. Государственный же статус позволит новой организации привлекать средства из бюджета в тех случаях, когда собранных средств окажется недостаточно, надеется Максимова.

Источник: РИА Новости https://realty.ria.ru/

Проверьте также

Крым обогнал Москву по недоступности квартир для покупки

Средняя стоимость квартиры в городе с самой недоступной для местных жителей недвижимостью составляет 4,5 млн …